We Work巨亏66亿，联合办公要凉了吗？
日前，深圳前瞻产业研究院颁布《2020年联合办公行业最具投资价值企业榜》(以下简称《榜单》)。该榜单从规模实力、持续经营力、创新能力和成长潜力等四个二级指标，对业内40家联合办公企业进行权威评析。
类别：楼盘动态2020-05-10
杭州写字楼市场短期持续承压
时间：2020/05/02 向租 www.xiangzuwang.cn
逆水行舟，不进则退。面对不利的经济大环境，杭州写字楼将何去何从？
一、疫情下写字楼市场冻结
疫情的晴天霹雳几乎冻结了一季度的经济活动，并在全球范围蔓延。4月17日，国家统计局发布了今年一季度GDP数据。一季度国内生产总值206504亿元，按可比价格计算，同比下降6.8%，为有数据记录以来的首度负增长。显然，疫情对于经济的负面影响非常显著。
一方面，由于疫情的影响，企业对于置换、扩张办公物业较为谨慎，再加上出于疫情防控要求的延期复工复产，中小企业面临短期内较大的财务流动性风险，面对外部市场及经济环境的不确定性，市场信心下降，企业倾向于选择更谨慎的租赁策略。
另一方面，受疫情影响，一季度办公物业带看、成交数量将出现下滑；另外，由于复工延迟，中小企业营收受到影响，现金流压力过大，为缓解压力，削减写字楼租赁成本也成为了重要选择之一，这导致很多租赁客户延缓换租，也有部分客户为了节约成本，大面积换小面积，高档办公物业换中低档办公物业。根据《财经》新媒体调查发现，2019年四季度至今，不少写字楼成交租金下滑20％-40%。目前受疫情影响，不少写字楼继续降价，并推出更优惠的免租政策。
二、核心城市市场供过于求
2019年以来，核心城市的写字楼租金就出现了明显的下滑。这主要是由于在经济放缓、供应持续加码、需求走弱以及疫情因素的叠加，预计未来写字楼租赁市场将延续供过于求的租户市场现状，预计租金下行趋势不变。
数据来源：wind
不仅仅是北上广深，杭州的写字楼市场也遭遇了重创。从供给面来看，2020年预计将有110.5万平方米的新增供应入市，其中逾50%的项目面积位于非核心商务区。大量优质供应势必将对租赁市场施压。据 CAIC 资产数据库监测显示：2019 年杭州净吸纳量同比大幅下降 60.8% ，仅 26.2 万 ㎡ ，致使空置率攀升至 19.3% ，较 2018 年增长 46% 。随着供应不断增加，写字楼净吸纳量表现失衡，短期内去化难度增大。
写字楼新增供应与净吸纳量表现
数据来源：CAIC、快办公
究其原因，其中在近两年影响较大的事件当属P2P行业暴雷。根据网贷之家统计数据，从2018年9月到2019年9月，杭州正常运营平台从116家下降至35家，下降幅度达到69.83%。从整体数据来看，2019年浙江地区转型及停业平台数量达29家，爆雷平台数量达42家，P2P企业大面积退出意味着大量退租，对杭州写字楼也是一次打击。
三、2019年租金下行，空置率高企
2019年12月，中美官方宣布达成第一阶段协议，自此中美贸易战暂时告一段落。长达一年多的贸易摩擦使得商业不确定性上升，这最终以减少对甲级写字楼需求的方式影响中国商业地产市场。
纵观2019年，我国经济增长放缓，叠加不确定性的持续作用，全国写字楼市场持续承压。房地产借贷政策持续缩紧，商业办公投资增速明显减弱，竣工面积持续负增长，施工面积处于高位，写字楼销售遇冷。
写字楼销售面积在2017年录得峰值，全年销售4756.21万平方米，随后逐年走低，2018年全年销售4363.32万平方米，同比下降8.3%，2019年全年销售面积录得3722.56万平方米，同比下降14.7%。从2018年3月起，写字楼销售面积同比始终处于负值，且逐渐走低。受疫情冲击，2020年2月写字楼销售面积同比由1月的-14.7%骤降至-48.4%（数据来源：wind）。
数据来源：wind
从租金来看，杭州优质写字楼租金在2019年出现跳水，总体由2018年12月的137.2元/平方米/月下降13%至2019年12月的119.3元/平方米/月，其中2019年第二季度与第三季度租金之间出现巨大差额，下降了6.3%。
数据来源：wind
反观杭州优质写字楼空置率，于2019年第二季度录得峰值23.2%，再下降至2019年底的17.9%。虽空置率有一定改善，但可能是优质写字楼租金下降所导致的。
数据来源：wind
总体来说，杭州优质写字楼2019年空置率高企，租金连续下降，短期内杭州写字楼市场不容乐观。根据仲量联行数据，2020年将有7个项目共计约50万平方米的体量入市（包括10万平的自用面积），短期内去化压力将持续存在。
从中长期来看，伴随长三角一体化持续推进与我国金融开放政策逐渐落实，杭州将向互联网金融、高科技、智造行业转型，随着基建升级，杭州将吸引更多的资本。杭州写字楼行业需要去库存，其回暖需要时间。
