We Work巨亏66亿，联合办公要凉了吗？
日前，深圳前瞻产业研究院颁布《2020年联合办公行业最具投资价值企业榜》(以下简称《榜单》)。该榜单从规模实力、持续经营力、创新能力和成长潜力等四个二级指标，对业内40家联合办公企业进行权威评析。
类别：楼盘动态2020-05-10
三季度中国40城办公楼市场指数：市场在漫长筑底中迎来积极政策信号
时间：2024/10/25 向租 www.xiangzuwang.cn
作为全球经济复苏的重要力量之一，中国前三季度的国内生产总值同比增速达4.8%。尽管内循环不畅带来的下行风险仍占主导，但经济韧性强、潜力大等有利条件未发生改变。宏观调控政策的短期发力正在发挥立竿见影的政策效能，有效提振经济复苏的信心和预期。在全国办公楼市场的微观层面，宏观改善仍需时间传导，需求端持续低迷迫使供应端积极采取以降租为底层工具的组合策略，市场仍处于漫长艰难的探底过程。
指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可进行横向时间轴和纵向的城市间比较。
横向而言，随着各城市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数较基数录得增长，体现市场表现提升；同样，各城市
办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较基数下滑。
纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪
较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。
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排名前10的城市中，杭州是唯一指数正增长城市。得益于游戏、传媒公司的增量需求贡献，杭州市
场指数已连续六个季度保持正增长。北京市场以降本驱动的搬迁需求为主导，空置压力未见明显缓
解，指数环比降幅录得-5.8%，仍是所有一线城市中下降最快的城市。存量需求主导南京办公楼市
场，对市场成交促进有限，租赁活跃度未能达到预期水平，指数环比下降0.4%。
2
排名11-20的城市中，多数城市市场基本面稳定。三季度，青岛、福州、郑州、天津的指数环比变
化在±0.2%之间，市场基本面稳定。南宁市场供需失衡的压力持续上升，指数已连续八个季度环比
下降。
3
排名21-40的城市中，东北省会城市排名普遍提升。三季度，随着部分城市租金表现触底，该区间
市场指数波动幅度有所收窄。部分城市止跌企稳，哈尔滨和长春老工业基地受政策支持，重塑竞争
优势，吸引新质生产力企业入驻，指数排名有所上升。此外，海口在免税政策推动下持续吸引贸易
类企业的新设需求，空置率有效降低，指数连续三个季度环比攀升。
图表解读方式：以斜线划分租金降幅不同阶段的城市。斜线上方区间代表租金降幅较上季度放缓。例如一个城市上季度租
金降幅为2%，本季度租金降幅为1%，则落入上方区间，反之则落入斜线下方区间。落在斜线上的城市代表连续两个季度
租金降幅不变。
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在全国40个主要城市中，仅5个城市的甲级办公楼租金降幅较上季度放缓，其中京津冀地区的北京
和石家庄租金跌幅均有所收窄。除此之外，其他城市群的租金普遍跌幅扩大，三季度成为定调全年
市场景气度的决胜局，业主均希望通过有效的刺激手段和折扣力度以促成交易，全国整体市场呈现
加速筑底趋势。
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三季度，全国有25个城市的空置率保持相对稳定，波动幅度控制在0.5个百分点以内。按城市群划
分，成渝城市群的空置率表现最为均衡；大湾区的空置率区间有所扩大，主要受到深圳大体量新增
供应的影响，使得空置压力加剧；京津冀地区则继续呈现分化趋势。其他城市的空置率多集中在30
%上下，显示出全国范围内的租赁市场仍面对较大空置压力。
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三季度，大湾区3个主要城市的净吸纳总量达到24.5万平方米，其中深圳表现突出，得益于部分企
业的总部自用需求支撑，租赁去化面积约18万平方米，远超其他城市；长三角7个主要城市的净吸
纳总量达到21.3万平方米，其中上海贡献了72%。京津冀和成渝城市群同样受到科技型企业总部自
用需求的驱动，净吸纳量在三季度由负转正。
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在全国20个重点城市中，12个城市的跌幅超过2.0%。上海整体市场的租金环比下跌4.7%，租金优
惠已成为推动以成本为导向的搬迁活动和整个办公租赁市场升级的主要动力。除此之外，部分业主
愿意为优质客户提供更多元的一次性投入方案，以促成租赁成交。成都甲级办公楼租金已步入加速
下行轨道，三季度租金环比跌幅达5.4%，较上季度进一步扩大3.1个百分点。
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空置率方面，在全国20个重点城市中，10个城市空置率环比提升。大连的甲级市场在平静多年后于
三季度迎来17.5万平方米的新增供应，较低的去化速度使空置率大幅攀升11.5个百分点。而在空置
率下降的城市中，广州的降幅最为显著。新兴行业如跨境电商、游戏出海等赛道为广州市场提供了
增量需求支持，空置率环比下降1.3个百分点，其中新兴子市场贡献了约七成的降幅。
近期多项超预期的金融支持政策密集发布，体现了中央对于稳增长的坚定态度。实施货币总量
的支持性政策将有助于缓解流动性压力，并降低实体经济的融资成本，推动市场信心的恢复。
尽管政策效能传导至企业端进而影响其不动产决策将是一个长期过程，需要时间和耐心，但一
揽子政策的跟进与配合预示着未来经济结构性改革的战略变化，将为办公楼市场带来修复机遇。
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