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深圳写字楼空置率达30% 5A智能化写字楼市场前景

时间：2020/06/02 向租 www.xiangzuwang.cn

疫情之下，部分大中小企业发展遇困，如今写字楼市场现状如何?近期，据最新消息显示，戴德梁行数据显示，2020年一季度深圳写字楼空置率24.6%，环比上升2.6个百分点，居四大一线城市之首。同期，上海、北京、广州写字楼空置率分别为21%、13.8%、5.2%。其中，深圳福田中心区、车公庙、南山(包含前海桂湾片区)、罗湖多个写字楼片区发现，房源报价普遍较去年下降30%，且还有议价空间，更有不少写字楼还推出了“99元/平方米/月特价房”吸引客户，免租期也能拉长至1个月。

写字楼出租价格怎么算?

大型写字楼出租租赁价格一般都会涉及到租赁期递增这个因素，一般租期超过一年以上租金都会上升，一般从第二年或者第三年开始月租金都会递增5%-8%，有的甚至连物业管理费也一起提升。

另外大型写字楼出租租赁价格会规定一个入驻期限，比如租写字楼一般必须要租至少一年以上，三年以下，如果考虑半年或者几个月的，只有极少数商务会做，而且多数面积都是很小、价格较高的，甚至很多初创企业会直接选择小区办公。如果租期时间过长超过三年的，一般业主不会同意，或者是需要一定幅度的递增。

另外，大型写字楼出租租赁价格会根据入驻时间提升很多，所以在租赁写字楼的时候一定要提前给房东商量好价格，同时写字楼租赁这块还会涉及一个免租期，这个可以在具体跟房东商量。

2019年办公楼销售情况如何?

受办公楼销售面积快速下滑影响，国内办公楼销售额在2019年跌破6000亿元，至5328.96亿元，同比下降15.1%，下降幅度从2018年的2.55%扩大至2019年的15.1%。与住宅房地产市场一样，办公楼销售依旧以期房销售为主，2019年办公楼期房销售4040.61亿元，占办公楼销售额比重的75.82%，办公楼现房销售1288.36亿元，占比24.18%。我国第三产业GDP虽然长期保持稳定的增长趋势，但增速从2008年至今，却一直处于下降趋势，截至2019年，我国第三产业GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7个百分点。2019年中国工业增加值同比增长5.7%，相比2018年增速下降0.4个百分点。宏观经济增速下降，以及经济下行压力，给国内办公楼市场销售带来了一定负面影响。

根据中研普华研究院《2020-2025年写字楼市场投资机会及企业IPO上市环境综合评估报告》显示：

写字楼市场投资规模分析

2011-2017年，我国写字楼开发投资金额逐年增加。由于四万亿的刺激，2011-2013年写字楼投资增速不断高升，在2013年高达38.2%，而2013年之后逐渐下滑，回落到比较稳健的水平。2017年，中国写字楼市场投资规模为6761.36亿元，较2016年增长3.5%。

办公楼市场发展与宏观经济存在较大的关联度，宏观经济下行，工业、服务业规模增速下降导致国内办公楼市场近两年表现远低于住宅市场。2018年，中国办公楼开发投资规模跌破6000亿元，2019年投资完成额略有回升，至6163亿元，增长2.78%。

写字楼历年竣工面积分析

图表：写字楼竣工面积(万方)及增速情况

数据来源：中研普华产业研究院整理

2018年供应高峰持续上行，CBRE监测的主要17个城市写字楼新增供应接近850万平方米。一线城市新增供应380万平方米，与2017年基本持平。沪深将继续看到百万平方米级别的充沛供应，北京CBD、望京和丽泽区域项目集中上市迎来久违的供应释放。二线城市新增供应大幅上涨50%，天津、沈阳、苏州、宁波、武汉和长沙供应压力较大。

截至2019年，国内办公楼竣工面积3923万平方米，同比增长1%，2013-2019年中国办公楼竣工面积复合增长率5.85%。

写字楼市场存量规模分析

图表：甲级写字楼存量及未来供应