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2025 年 Q1 上海写字楼市场：供需博弈下的租金承压与结构性机会 —— 核心区韧性坚守，非核心区以价换量，长租公寓崛起重塑投资格局

时间：2025/05/20 向租 www.xiangzuwang.cn

2025年第一季度上海写字楼市场呈现需求回暖与供应过剩并存、租金持续承压但结构性机会显现的特征，核心指标及动态如下：

一、供需关系：新增供应加剧压力，空置率分化显著

1. 市场总量与供应

全市甲级写字楼存量达1,726万平方米，同比增长约1.5%。一季度新增供应18万平方米（如四川北路板块项目），全年预计新增143万平方米（长宁、徐汇滨江、浦东前滩为主力）。受此影响，全市空置率升至20.0%-22.3%（不同机构统计口径差异），其中CBD空置率16.7%（环比+0.3%），DBD空置率29.2%（同比+0.2%）。乙级写字楼空置率更高，整体市场去化压力突出。

2025年第一季度	整体存量	租金(元/平米/天)	空置率
甲级写字楼	1,725.6万平方米	6.43	20.0%
CBD	846.3万平方米	7.73	15.2%
DBD	879.3万平方米	5.17	24.6%

需求 √2025年一季度，上海写字楼净吸纳量约为3.5万平米，环比下降44%。

供应√本季度有二处新项目入市，均位于次核心区。2025全年预计新增供应量达125万平方米。

租金 √全市写字楼租金持续跌至6.43元每平米每天，本季度环比下降1.7%，同比下降7.3%。
2. 需求结构

净吸纳量环比提升至7.9万-9.1万平方米，成本驱动型需求主导市场：乙级租户因租金价差缩小升级至甲级项目，金融、TMT、消费品制造业为主要需求来源。内资企业占租赁成交65%，搬迁行为占比近60%。

二、租金表现：核心区韧性较强，非核心区以价换量

1. 整体租金趋势

全市甲级写字楼平均租金降至6.43元/平方米/天（环比-1.7%，同比-7.3%）。其中，CBD租金环比降2.2%（至8.0元/平方米/天），DBD租金环比降2.6%（至5.6元/平方米/天）。业主普遍提供租金优惠（如降价10%-15%）、延长免租期（3-6个月）及灵活租赁方案（短期租赁、共享空间）。

2. 区域分化

核心商务区：陆家嘴、南京西路等中央商务区租金保持8-10元/平方米/天高位，空置率11.9%-13.2%，金融机构（如招商信诺）和高端零售企业（如杜嘉班纳）主导成交。

次核心区与新兴板块：前滩租金5.86元/平方米/天，空置率15.7%，汽车及零部件企业（如零束）扩张显著；普陀真如、虹口北外滩凭借租金洼地效应（3.63元/平方米/天）吸引企业搬迁，中海中心A座等项目成交活跃。

三、行业需求：金融与科技双轮驱动，消费复苏亮眼

1. 行业分布

金融业：占比21%-23%，保险、资产管理及信托公司（如招商信诺、建元信托）为主要驱动力，陆家嘴、外滩等金融集聚区需求集中。 TMT行业：占比6%-22%，电商、通信企业（如旭化城）偏好虹桥、漕河泾等商务园区，非核心区租赁占比提升。消费品制造业：占比16%，零售快消（如百雀羚）和奢侈品企业通过租赁优化区域布局，南京西路、淮海路高端项目受益。专业服务业：占比9%，内资企业（如律师事务所、咨询公司）借租金下行窗口期扩张。

2. 新兴趋势

消费服务业（教育培训、健康护理）首次进入需求前六名，反映“促消费”政策带动下的行业回暖。此外，绿色办公与智能化改造（如吉宝静安中心引入18项节能技术）成为吸引跨国企业的关键因素。