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类别：楼盘动态2020-05-10
青岛写字楼与今年楼市的残酷真相
时间：2020/06/11 向租 www.xiangzuwang.cn
后疫情时代，青岛住宅市场逐渐回暖，但有一种房源却一直寒意十足，租金不断下降，它就是——写字楼。不要以为写字楼与我们普通购房者无关，其实写字楼的空置率上升，会如“蝴蝶效应”一般，影响着周边的房租，甚至是区域的潜在活力等等。那么现在青岛的写字楼情况如何，从侧面反映出什么，对周边楼盘有何影响呢？
青岛写字楼现状
其实从去年开始，青岛写字楼的空置率问题就已经浮出水面，根据2019年青岛写字楼与零售市场概况调查报告：
青岛甲级写字楼存量为144.6万平方米，空置率27.1%，平均租金每月112.7元/平方米，环比下降4.8%。
这其中市北CBD写字楼成交比较活跃，空置率下降8.5个百分点至35.5%；可市南香港中路的成交量却直线下降，空置率上升至23.1%，租金环比下滑7.4%至每月每平方米115.6元。
而今年受疫情影响，经济停摆、企业资金断流、线上办公的广泛推行等各种不确定因素，让写字楼空置率更是达到前所未有的顶峰。
但这并没有影响写字楼四处开花的脚步。例如去年西海岸海洋活力区规划的海洋国际商业中心、桥头堡商务区规划的700米“青岛之星”，还有今年市北淮安路66号的商业规划、李沧院士港扩容等等。据相关报告预测，未来三年，青岛甲级写字楼市场将有近69万平方米的新增供应入市。
为什么写字楼已有空置现象，还要不断地规划建设呢？根本原因我认为主要有2个：
一是通过大量供应降低企业租赁成本，大量优质又租金优惠的办公空间可以有效避免企业外流，同时还鼓励更多企业做大规模；二是如果以后真的写字楼过剩，商改住很容易，但逆向的住改商就很难了。
正因为如此，我们才会看到目前写字楼租金下降，甚至空置的现象。
写字楼空置的影响
通常我们认为写字楼是反映地区经济发展状况的晴雨表，可不仅仅如此，它还能影响周边的住宅房价以及租金的涨跌。
试想，倘若市北CBD这边的写字楼空置率过高，那么在CBD务工的人员会相应减少，也不会在附近租房、买房。房东想靠涨房租当收益或者靠卖二手房置换新房成为了空谈，于是房东只能降低房价。同时，写字楼的空置率还影响周边商铺的发展。
由此形成了租金上不去货量严重过剩新增供应量大加剧市场货量压力缺乏大企业去化租金一跌再跌的情况。
因此我们得出了一个道理：
1、地段不好、没有人气的新区的写字楼，最好不要投资。
不要看规划了多少商业，预计会有多少人入住，优先选择的还是住宅。
因为投资写字楼，首付高达50%，而且剩下的50%，必在10年内付清。再加上贷款周期短，租金上涨困难，二次交易税费又高达30％。可以说现在这种境况下投资写字楼，几乎没有优势。
2、写字楼区域的选择，一定要看区域内有无金融行业、媒体互联网、科技医疗等领域。
这些产业目前是高端写字楼的强势支撑，比如青岛的金融中心、卓越的新媒体大厦等。有优质企业入住，写字楼的出租率就不会低、租金也相对平稳。
同时在这些写字楼周边的住房，其附加价值也是比较高的，有人气，租房卖房流通性就好。如果房源优质，则往往供不应求，租金回报率也高。
3、郊区空置率高的写字楼、产业园区周围的住宅，慎重选择。
例如高新区的中国智谷青岛园区、中科青岛研发城、凯丰国际金融广场、蓝湾智谷、招商蛇口青岛网谷等一批项目，供应充足，但销售情况较差。另外，即墨区上半年办公用房供应面积达7万平方米，销售面积仅1万平方米。
写字楼没有大企业入住，就缺少常住人口留在此地，这样也会影响周边的住宅去化率以及出租率。
来源：青岛楼市
