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广州写字楼二季度租金下调趋势变缓，2021年供应量将创新高

时间：2020/07/17 向租 www.xiangzuwang.cn

《2020年第一季度广州商用物业市场回顾与展望》，数据来源：第一太平戴维斯

突如其来的疫情给居民的生活带来了诸多不便，也给广州的写字楼市场带来了难题。

7月10日，《华夏时报》记者从德佑地产中介周先生处得知，疫情期间接到最多的电话就是退租、搬迁之类的问题。广州市大部分企业主要经营内容为国际业务，受疫情的影响，跨国业务搁置，公司收入大不如前，每月员工的薪资和写字楼的租金，使许多中小型企业面临财政赤字的风险，纷纷采取退租、减租等方式缓解财政压力，导致广州市区写字楼空置率上升。

随着空置率的上升，租金下行的压力加大，戴德梁行研究院的数据显示，受全球疫情波及，二季度广州市甲级写字楼市场平均租金环比下降2.7%，至每平方米每月184.5元，空置率环比上升1.5%-6.7%。

租金下调趋势变缓

回顾第一太平戴维斯写字楼租金统计数据，受新冠疫情的影响，广州一季度写字楼租金情况图呈现出明显的下降态势。

根据戴德梁行发布的《2020年上半年广州商办市场》报告，受疫情影响，2020年上半年写字楼市场净吸纳量为1.97万平方米，仅为去年同期的三成。上半年租赁活动总体以短、平、快为主要特征，其中800平方米以下的成交宗数占比达50%，较去年全年提高9个百分点，租金面积大于3000平方米的成交占比仅为8%，低于去年11%的水平。

戴德梁行报告显示，一季度广州写字楼租金同比下跌13.9%，二季度同比下跌4.8%。尽管写字楼市场租金价格仍处下降趋势，但相较一季度下降趋势缓和。

“租金的变化往往与产业的转移有着直接的关系。”合硕机构分析师郭毅表示，广州写字楼当前的租金下滑，空置率上涨等问题除了受到疫情影响外，与粤港澳大湾区的规划也是密不可分的。目前大陆地区的焦点逐渐向深圳转移，借疫情的契机，企业作出迁移，使得广州市写字楼空置率上升，市场租金呈现出较为持续性的下降趋势。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，据58安居客房产研究院调研了解，今年上半年广州有四栋甲级写字楼入市，合计供应超25万平方米的办公空间，除了疫情和经济状况外，供应量提升也是租金承压的重要因素。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，写字楼市场自2019年便呈现出降温的态势，疫情影响下企业的租赁需求减弱，租金承受力下降，供应量过剩等多方因素作用下，市场租金呈现下降趋势。

广州在一线城市中写字楼租金降幅最低

尽管二季度广州写字楼市场受到疫情的冲击，租金水平处于下行趋势，但戴德梁行二季度研究报告显示，就疫情之下北上广深二季度租金及空置率同比变化状况而言，广州的写字楼租金降幅仍为最低，其中深圳写字楼租金同比下降幅度最大达到13.6%，北京为7.6%，上海为6.3%，而广州只有4.8%。

我国一线城市二季度空置率及租金情况图，数据来源：戴德梁行研究部

高力国际研究部7月8日发布的《2020年第二季度广州写字楼市场报告》数据显示，至第二季度，广州全市空置率连续三个季度上升，达到6.7%。但相对于一季度，二季度租赁活动增长明显，其中琶洲的租金小幅度增长，环比增长 0.3% ，每平米每月149元，区域市场相对稳定。

广州甲级写字楼子市场空置率及租金，数据来源：高力国际研究院

高力国际研究部预测，2020 年至 2021 年，空置率一定程度上将缓和上升，部分甲级写字楼新建项目顺延至 2021 年交付，将有超过130万平方米新增供应入市，是有记录以來最高水平。其中大约一半的新增写字楼面积为自用，并且大部分集中在琶洲地区。

广州甲级写字楼空置率及租金情况图，数据来源：高力国际

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，需求和供给是租金变化的重要方面，未来写字楼市场状况取决于经济复苏情况，对于广州而言，外贸经济至关重要。

戴德梁行发布的《2020年上半年广州商办市场》报告显示，短期来看，广州甲级写字楼市场将会释放约37.9万平方米的供应，区域间写字楼项目的供给增加，年内空置率或将持续攀升。中长期来看，广州未来三年新增供应预计达176.4万平方米，与深圳逾470万、北京近290万及上海约645万平方米的体量相比，压力较小。

针对2020年下半年广州市写字楼市场的情况预测，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“四季度或将迎来写字楼市场回暖”，通过第三季度积极的市场调控手段，或许能够刺激和推动广州市写字楼市场四季度的整体发展。