所在位置：首页 > 楼盘动态 > 写字楼的泥潭，正在深陷？

写字楼的泥潭，正在深陷？

时间：2020/07/21 向租 www.xiangzuwang.cn

说到写字楼的体量，北上广深肯定是大当家，其中北京和上海的甲级写字楼存量超1000万㎡，深圳和广州约为500万㎡，深圳存量多于广州。（数据来自第一太平戴维斯）

值得注意的是租金和空置率，两者代表着商业市场的活跃度，同时也反映出投资写字楼的回报率。

据戴德梁行数据显示，2020年一季度甲级写字楼租金水平如下：

北京：378元/㎡

上海：261元/㎡

广州：190元/㎡

深圳：235元/㎡

同时四大一线城市2020年一季度的空置率如下：

北京：13.8%

上海：21%

广州：5.2%

深圳：24.6%

其中你会发现深圳写字楼的租金水平不算高，而空置率反而偏高；这与深圳大量供应商业地块和企业关闭（P2P、互联网公司等企业）有较大关系；供过于求，自然价格回调。

从此前关于深圳写字楼的新闻报告可知，今年深圳大体量的新增供应进入市场后，到年底，深圳写字楼市场的空置率可能上升至29%，甚至会达到30%；。（数据来自第一太平戴维斯）

这与深圳火热住宅市场形成鲜明对比，而写字楼租金却连跌7个月。

深圳走过的路值得东莞警惕，特别是作为制造业立市的东莞，第三产业需要发展和扩宽，但是不能盲目；购买写字楼的客群也需要注意，别在里面沉静太久。

虽然住宅价格上涨会带动写字楼的价格，但是写字楼更多是体现在租金层面，或许部分人士购买写字楼或商铺有额外的需求，此类朋友不在考虑范围内。

其实一座都市需要写字楼，特别是高端商务，这部分行业更是一座城市实力的代表。

但不能盲目，或许东莞在走一条捷径，深处广深之间，写字楼租金的优势或许可吸引中小微企业进驻，又可融入广深商务圈。

东莞的产业转型可以说是两条腿走路，右脚是向中高端制造业迈进，左脚是中心城区的高端商务产业；但路途遥远，请把左脚放慢一点。

而产城融合的道路，容易走偏；变成房地产开路，产业难以跟上步伐的路径依赖。

但是汽车启动后，好像不能踩刹车了。

东莞写字楼集中区：地铁2号线蛤地站-西平站-鸿福路站，以及规划中的国际商务区写字楼，潜在量的供应真的有点感叹。

先说鸿福路站周边的写字楼，例如民盈国贸中心（东莞第一高楼）、环球经贸中心、嘉宏振兴中心、东莞农商行大厦、东莞信息大厦、鼎峰卡布斯国际广场、汇业写字楼、第一国际（系列）、海德广场等。

接着是西平站周边的写字楼，其中轨道大厦屹立那里好久了。

以后还有系列大企业出资建的写字楼，同时8月初有4宗商业地块出让，4宗地块的容积率约为10，合计占地面积约5万平，意味着总建面约50万平，楼高在150至200米之间。

根据去年东莞国际商务区招商交流会报道，华润集团、嘉里集团、新鸿基集团、恒基兆业集团等10家知名企业签署意向协议，总投资达410亿。

包括香港嘉里集团酒店及城市综合体项目、新鸿基集团酒店及城市综合体项目、恒基兆业集团TOD及住宅项目、金利丰金融集团综合体或商务办公项目、华润集团万象城综合体及地标塔楼项目、大湾区外商投资有限公司东莞香港中心项目、招商局集团湾区总部项目、莞民投集团总部项目、东莞银行总部项目、保利发展粤港澳大湾区总部项目，以及粤港澳青年创新创业基地等项目，打造粤港澳大湾区高质量发展平台。

最后是基本成形的蛤地站总部基地，有寰宇汇金中心、国金大厦、中熙大厦、万科大厦、碧桂园中心、浙商大厦、凯建大厦、中世和发大厦等。

南城这片区域未来一定东莞中心的中心，但是写字楼建设进程或许可以慢点，现在总部基点已略有人气，这也是很多企业换租得到的现象。

需要事先声明的是写字楼不是不可投，个体购房者需谨慎！

根据第三方数据显示，截止6月底东莞写字楼存量为74.08万平，消化周期约为36.13个月，去货压力极大，整体去化压力可谓是极大。

同时，与写字楼同属商业性质的商务公寓库存同样承压，全市商务公寓存量为75.47万平，去化周期约为15.43个月。

你会发现东莞现阶段楼市跟深圳市场极其类似，住宅市场火爆，写字楼市场却承压累积。

对此，房叔特意走访了总部基地的写字楼，周边写字楼租金50-80元/㎡/月，与广深写字楼租金有明显优势，也说明东莞写字楼投资回报率不高，属于资金沉淀型投资。

若全款买进一套200平写字楼为例，业主买入价为16000元/平，总价320万元，如今算80元/㎡/月出租，综合合计年回报率为6%，可以跑赢很多银行理财产品，但是跑不赢通胀。

另外，也要保证持续连续的出租，若碰上断租或租金难以上涨，每年320万元的资金成本就是亏；若贷款买入更是大概率是亏，即使物业自身增值，也难以覆盖利息和资金可获潜在利润。

写字楼购买适合自身经营企业的朋友或者大企业的资产配置，个体购房者不建议购入。