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类别：楼盘动态2020-05-10
高力国际：上海写字楼市场2021年将迎空置率高点
时间：2020/07/22 向租 www.xiangzuwang.cn
“2020年第二季度，上海写字楼市场整体空置率19.1%，环比保持稳定”，近日，高力国际在2020年上半年上海商业地产市场回顾与展望发布会上认为，上海“写字楼2021年将迎空置率高点”。
高力国际华东区办公楼服务执行董事吴群认为，由于办公楼市场今明年供应量将维持高位，租金将有进一步下行压力，对租户签订新租约形成利好，预计未来租户搬迁将明显增多，建议租户应于今年考虑搬迁或扩张，并锁定较长的租赁期。
写字楼供应量将维持高位
“空置率整体维持稳定”，高力国际如此点评2020年第二季度上海写字楼市场。
尽管如此，高力国际研究报告也显示，上海多个核心区子市场空置率及租金存在较大差异，如徐家汇、新天地等板块写字楼空置率皆低于10%，而五角场、虹桥商务区等地空置率皆达到两位数，南外滩板块写字楼空置率甚至高达60%。
高力国际对此表示，全球疫情使租户企业在扩张和搬迁决策上相对更加保守，但新项目普遍提供更优惠的租赁条款，以快速去化空置面积，从而使业主间出现激烈的租金竞争。
“平均租金环比下降4.6%至人民币7. 94元每平方米每天，预计年内租金或将继续下滑”，高力国际研究报告同时表示，“TMT和金融业仍引领需求增长。”
值得注意的是，在激烈的板块竞争中，前滩板块表现优异，高力国际报告显示，浦东的前滩子市场本季度获得了包括西门子、安居客、基石药业在内的多个大面积租约，如西门子中国在前滩时代广场的租赁面积达到18800平方米。
“我们预计下半年市场需求将逐步回弹，但年内应会保持低位。考虑到目前仍未结束的疫情与计划入市的新项目，平均租金应会在年内持续下滑，尽管有部分的新项目可能会推迟至2021年入市。”高力国际在报告中如此认为。
在此情况下，高力国际方面认为，2021年，上海写字楼市场将迎来空置率高点，“上海甲级写字楼市场未来趋势预测”图显示，空置率在2021年将达到30%附近，但在此后几年将逐步下滑。
高力国际华东区研究部高级副董事江鹏解释称，北外滩、徐汇滨江等地的写字楼会相继入市，“上海写字楼市场供应量较大的特点会维持一段时间，但是从短期5年内的情况来看，今年和明年会是比较重要的两个年份”。
外资企业仍看好上海市场
除此之外，在疫情仍未完全退却的当下，上海写字楼市场是否因为疫情出现大面积退租的现象也受到外界关注。
吴群认为，疫情期间虽然有一些小微企业因为资金或业务的原因，出现了经营困难的状况，“但是如果是从整个上海片区甲级写字楼用户来说，没有看到退租风潮”。
“在上海这座城市，我们看到企业拥有非常稳健的业务模式，绝大多数甲级写字楼租户，还是在正常地经营他们的business”，吴群认为这给了大家足够的信心。
上海漕河泾招商中心总经理助理蔡健也在圆桌讨论中表示，“漕河泾园区自疫情爆发后的空置率，一直都是远远低于市场的平均水平”，其表示，因为国有背景的原因，漕河泾响应并全力贯彻国资委号召，对中小微企业进行租金减免，“一定程度上是缓解了中小微企业的压力，也维护了园区空置率的稳定”。
高力国际研究报告也认为，得益于中央及地方政府推出的一系列稳定经济政策，上海截止5月份多项主要经济数据反弹趋势明显，外商投资、零售消费等主要经济指标继续回暖。
除此之外，外资企业在上海写字楼市场的动向也备受关注。
高力国际研究报告显示，仅在二季度的浦东租赁市场中，除了西门子中国在前滩时代广场租赁18000平方米的办公场所外，安盛保险也在陆家嘴的瑞明大厦租赁了3600平方米的办公场所。
“疫情期间，漕河泾园区也是有一些比较坚挺的外资在里面扩租乃至于新设的，而且面积体量已经达到了万方以上”，蔡健认为，外资企业“是会继续看好上海和中国市场”。
吴群也表示，虽然外资企业在决策写字楼的过程中，会出现面积调整、希望租赁成本降低等情况，但其强调称，“我们看到的情况是，外资企业对于中国，尤其是上海业务的信心没有任何的动摇”，也“没有看到任何一家我们耳熟能详的外资企业决定撤出中国，这是一个大的方向”。
而高力国际研究报告也显示，据牛津经济研究院预测，2021年中国GDP增速预计将有望达到8.3%，领衔全球经济反弹，“上海商业地产市场亦受宏观经济复苏的积极影响，需求正逐步恢复”。
