近几年，我国高档大型写字楼租赁市场的经济发展非常迅速，但由于当前市场竞争异常激烈，加之我国宏观经济、政策发展环境不断发生改变，2020年最大黑天鹅全球疫情仍在肆虐其他国家，经济内循环大方向确定等因素影响，使办公室/写字楼租赁市场“山雨欲来风满楼”。

纵观2019年及2020年已经过去的这段时间,在中国各企业对写字楼市场及办公空间的需求仍然相当可观,今天我们将分析各城市高端写字楼（即甲级写字楼）市场的需求,普及关于写字楼租赁市场的知识，并对写字楼租赁市场的变化趋势进行展望。

一、写字楼空置率和租金水平的关系

空置率在不同的城市的写字楼租赁市场会有不同的表现,一些城市会逐年下降,另一些城市可能会逐年上升。而中心城区市场空置率较低则可以反映租金水平,比如,香港和杭州分别是一线和二线城市写字楼租金最高的城市，也是写字楼空置率最低的城市。

二、如何选择写字楼

从业主的角度来看,在供不应求、租金上涨的市场环境下,业主有很大的租赁机会,而近期写字楼租赁市场又出现了大量新的需求方。许多找写字楼/办公室的企业主都是比较迷茫的,因为现在办公大楼的租金也是很大一笔公司运营成本,如果大手大脚,找不到满意的房子,超出了自己的预算,企业运营成本就会增加。找到合适的写字楼,当然就可以在租到合适的写字楼的同时减少开支,这样就可以节省更多的公司成本。同时多了解租办公室/写字楼需要考虑些什么,了解一下办公室/写字楼租赁的注意事项,特别是在签合同的时候,要注意合同里的哪些信息,以免以后发生问题。

大致需要考虑的问题一是明确自己企业所需的办公场地、工作地点和形式(老板办公室、经理室、会议室、谈判厅、员工办公区等)；第二，要知道能接受的最高租金是什么，这个价格包括了发票（不同时期竣工的房产税点就不一样）、房屋质量和周边环境。最终了解到出租区域的位置，具体地区主要是通过交通(地铁，公共汽车，机场，高铁站)，商圈，超市（方便购物）还是大学(为后期招聘提供便利)等等来提升写字楼身价的。

三、租办公室需要考虑的几大因素

1、清楚了解公司的实际需求

如果不了解企业的实际需求，就无法了解企业的定位，否则就是浪费时间。第一，根据员工人数，确定所需办公面积，除了现有员工人数外，还要预测租期内员工变动，确保有一定的扩容空间。还应根据行业聚集需求、租售预算、交通需求、办公建筑的性质、等级、外形需求，缩小场地选择范围。

2、对写字楼的要求

地点很重要，与客户打交道以及员工上下班是否方便，也会影响到招聘。一般在市中心附近、地铁入口处的写字楼比较受欢迎。众所周知，如果每个公司员工都要到公交车站、地铁站等长途通勤距离较远的地方去上班，本来工作的时候就很累，想早点回家休息，但却要花很长的时间在路上，会严重影响心情影响工作净效率。

其次，办公楼周边应该有较为完善的配套，如银行、餐厅、便利店等。尽管外卖现在很流行，但去餐厅吃饭这种基本的生活需求依然存在。再有就是周围如果有咖啡厅，商场，娱乐休闲的地方就更好了。

最后，办公大楼的硬件环境同样重要。办公建筑的外观内景应符合企业及相关行业的形象。

3、关于签约

签约前，需与房主谈好租约条件，一般租约都会有半个月到一个月的免租期，当然，免租期越长越好，没有严格的标准可谈，需要具体情况具体分析。然后就是保证金及租金的支付方式，行业管理一般是押二付三或押三付三。

再者，由谁承担条款中的物业税、清洁费等费用，设备设施的责任归属问题也很重要。举例来说，如果某个设备丢失了，谁来赔偿或修理，谁来承担费用，这些都需要在合同中描述清楚。

四、后疫情时代的写字楼租赁

疫情后办公大楼租赁市场的发展趋势是每一位办公大楼运营从业者所关注的。国际上对疫情后国内办公大楼租赁市场的预测。

首先，在供给高峰期空置率的持续上升，是市场本质所在。无论疫情爆发与否，逐渐上升的空置率都是目前甲级写字楼市场的情况，而这一持续上升的空置率则是供应高峰期集中的结果。到2020年底，市场还将迎来新的70万平方米供应，明年还将有近80万平方米供应。大量供应将持续至2021年，而史上最高的市场空置率也将出现在2021年。

二是长期市场需求虽然存在，但在目前疫情发生后的百年未有之大变局中，需求量不符合预期。目前，中国经济处于一种叠加作用，即推动经济内循环促进发展、产业结构调整和疫情预防常态化。这三阶段的叠加，市场的需求释放将延长，但由于同时市场也处于供给的高峰，因此在短期内出现的供应过剩，在一定程度上表明市场的新增需求还不足以支持这类新的供应量。疫情来临之后各种商业活动及公司发展速度放缓，部分公司倒闭后，市场不能进一步消化空置面积，导致进一步的供给增加需求减少。事实上，这一现象早已出现在2019年4季度数据中，因此我们也无法将空置率的上升全部咎于供应紧张以及疫情的爆发。目前，金融行业、互联网及专业服务依然是写字楼租赁行业的主要需求源，特别是外国金融公司、相对成熟的互联网公司和各类专业服务企业，但是如同上面所说政策面上国家大力推动中国经济内循环及中美贸易战，是否会对办公室/写字楼租赁市场产生较大影响，还是个变量。

三是房价阶段高位调整的大趋势并未改变。房租是市场价格指标，房租的上涨要求房价持续增长。今、明、两年的市场需求能持续回暖，需要宏观经济增长和预期具有一致性、世界范围内疫情得到有效控制以及写字楼中性消费需求扩大的三个基础条件上建立起来。尽管市场预期上可以肯定，这次疫情的影响将逐步减小，但除掉自用预租影响外，2020年的市场供应净吸收量可能仅为去年上海甲级写字楼市场平均水平的一半。近一段时间国内写字楼租金将缓缓下探，虽然在供大于求的市场环境中，租金将持续保持低位，但持续下落的空间是非常有限的，2021年至2022年或将成为写字楼市场租金调整的真实底部。

四是2021年后,市场将出现一个去库存周期。办公楼市场的发展大致经历了三个阶段:2002-2008年供应驱动期、2009-2017年租金驱动期、2018-2021年第二个供应驱动期。2023年后,市场将进入3年左右的去供应化周期（供过于求）,随着需求的持续释放,整体空置率将逐步下降。

伴随着社会经济的迅速发展，商业环境也在不断改变，写字楼市场面临的挑战风险不断增大。作为供应方的办公大楼开发商都在不断提高企业的核心竞争力，打造一个学习型的组织和团队。紧跟市场的脉搏，及时对应变化，抓住机会迎接挑战，都希望在激烈市场竞争中处于有利地位。而买方市场渠道也在不断更新迭代，从以前的通过中介租写字楼办公室到现在的直接找开发商/业主直租，市场流通流程更加简洁高效，这就是商业发展史上的简化过程。

来源：office内参