每逢岁末，都是企业核算办公人员、调整办公场地的时候，也是写字楼租赁市场的传统旺季。

在广东深圳，近期大量新增写字楼集中入市，第三季度的写字楼新增供应量超过了今年上半年供应的总量，但与此同时，写字楼的空置率仍居高位不下。

写字楼空置率仍居高位 新增写字楼集中入市

在深圳南山中心区的一栋写字楼里，多个办公室的玻璃门紧锁，写有联系电话的物业出租广告散落在玻璃门下。由于整个楼层只有几间办公室有人办公，楼道显得空荡荡的。从事办公楼租赁业务的杨女士，这周接待上门咨询写字楼相关业务的客户只有两批。

记者近日在走访深圳福田中心区、车公庙、南山、罗湖多个写字楼片区时发现，楼龄较大、老旧的写字楼空置率比以往进一步扩大。江松水是一家物业公司深圳南山片区写字楼业务的负责人，他告诉记者，往年11月底到1月份，是写字楼市场的租赁旺季，很多公司会选择在年底换租赁场所，但今年的高峰期却没有如期而至，这使写字楼业务员流失了20%以上。

美联物业深圳南山商业部南区总监 江松水：开单的周期拉长了，以往业务员做租赁，基本每个月都开单。但是现在开单的周期，不管是租赁还是买卖，平均一个月的开单周期拉到了126天，所以他们的流失率还是相对较高的。

数据显示，四季度深圳写字楼空置率为25.6%，仍处于高位水平。而近期大量新增写字楼供应入市，无疑将再度拉高写字楼市场的整体空置率。

仲量联行华南区研究部总监 曾丽：今年全年甲级办公楼新增供应量达到93万平方米，明年全市又会迎来新的供应高峰，新增的量会达到200万平方米。

深圳写字楼供大于求 租金持续走低

记者走访深圳多个区域发现，写字楼空置率高、空置期长的问题都有不同程度的存在。与此同时，写字楼租金价格下降，许多写字楼业主甚至主动提出减租以维持出租率。

金先生在深圳罗湖区地王大厦有一套150平米的物业，因为疫情，他在三月份就已经将租金降低了25%，而就在上个月租客退租后，金先生再次把物业投放到市场，可苦于大厦空置率高，他只好把租金价格一降再降。

深圳写字楼业主 金先生：现在价格已经到100、120元的成交价，相对于两年前景气度较高的时候，价格已经有50%的下跌。

据了解，降低租金已经成了目前写字楼最重要的揽客手段，不少业主之间甚至还打起了租金价格战。

深圳写字楼业主 金先生：小业主之间打价格战，租出去我一平方赚100元，我还可以省30元的物业费，不租出去就没有任何收入。

从事多年写字楼租赁市场的江松水告诉记者，在成交低迷、租金下行的背景下，今年深圳写字楼市场的供需关系发生了很大变化，市场供大于求，租客变得更有话语权。为了吸引到租客，不少业主除了降低租金，还推出了各式各样的服务。

美联物业深圳南山商业部南区总监 江松水：以前最多就给个十天半个月的免租期，但现在可以谈到一个月甚至一个半月以上的免租期。以往的递增点最少要6个点起步，从第二年开始递增，现在有个别单位可以从第三年开始递增，差额很大。

深圳10年不建商品房，50年不建写字楼也卖不完?持有这种观点的人基本上带有很强烈的个人感情去看待深圳的房价，而不是站在客观实际的角度去分析。

我们来看一下深圳的商品房。

深圳的商品房价格是全国最高的城市，目前均价已经达到6万以上，因此很多人都说深圳房价存在泡沫，甚至有些经济学家认为深圳的房子空置率很高。

但是当大家深入去调查深圳的商品房之后，大家就知道深圳的商品房入住率是全国最高的城市之一，所以不要说深圳10年不建商品房都卖不完，就算未来10年建大量的商品房，都可以卖出去。

要知道目前深圳的实际管理人口大概是2000万左右，虽然最近几年有很多普通工薪族离开深圳了，但深圳每年仍然有四五十万的新增人口，所以保守估计深圳的实际人口仍然会维持在1500万以上。

但深圳目前有多少套商品房呢?之前深圳相关部门曾经统计过，截止2018年底深圳拥有的商品房套数大概是180万套左右，这180万套里面有部分是企业持有的，还有部分是个人拥有多套房的，保守估计，目前名下真正有商品房的深圳人不会超过500万人，相当于深圳有超过1000万人以上没有商品房。

那对于这些在深圳工作生活，但名下没有商品房的人来说，他们有没有购房需求呢，我认为绝大多数人肯定想在深圳买房，只是他们目前暂时买不起而已。

但大家不要用自己的收入去衡量别人的收入，自己买不起，并不代表别人买不起，深圳高收入人群很多，而且经过多年的积累之后，仍然有很多人有实力在深圳买房。

但是对于深圳来说，它的面积非常小，全市的管辖面积只有2000平方公里左右，这个面积甚至连一个小县的面积都不如，而在这2000平方公里的土地上还有差不多一半的土地是绿地不能开发，可利用的面积还要兼顾土地用地和商业用地，目前深圳可开发的土地已经不多了，所以目前深圳非常缺地。

这也是为什么最近几年深圳主动淘汰一些落后产业，将产业外溢的重要原因，因为深圳没有那么土地，所以只能在有限的土地当中优先发展一些高附加值的产业。

由此可见，深圳房价高是有他高的理由的，不要以为自己买不起了，就觉得深圳房子卖不动，大家所处的圈子不同决定了大家所认识的人不同，大家的视野也不同，所以不要用自己的眼光去衡量所有人的需求。

我们再来看一下深圳的写字楼

深圳的写字楼空置率确实比较高，特别是最近几年深圳有大量的写字楼入市之后，深圳的写字楼供大于求，结果导致很多写字楼都处于空置的状态，目前整个深圳写字楼的空置率已经达到20%以上，有部分地区，比如前海的空置率甚至达到30%以上。

随着写字楼空置率的不断攀升，深圳写字楼的租金也开始逐渐下降，比如以前福田CBD每平米可以租个三百多块钱，但是目前有些楼宇只需要200块钱左右就可以租到。

那是不是意味着深圳写字楼的空置率比较高，就卖不出去了呢?是不是意味着未来50年即便不建写字楼，深圳写字楼也卖不完?我认为不会。

一方面深圳对写字楼的需求仍然是比较多的，而最近几年深圳写字楼空置率之所以不断上升，最主要的原因是写字楼的供应大幅增加。

比如单单是2019年，深圳甲级写字楼就新增了130万平米，一年新增的写字楼面积就超过很多省会城市甲级写字楼的存量面积，而且未来深圳还有大量的写字楼将投入市场，所以未来一段时间深圳的写字楼空置率仍然会维持在一个较高的水平，需要较长时间去消化。

但深圳总体写字楼空置率偏高并不意味着他没有市场需求，至少目前深圳对写字楼的需求仍然是比较多的，比如2019年第四季度，深圳甲级写字楼新增办公面积109687平方米，同期市场净吸纳量为160000平方米，这说明深圳对写字楼的需求仍然在增长。

所以未来一段时间深圳的写字楼空置率有可能会比较高，但是随着深圳一些写字楼的建成投入，新增面积逐渐减少，那么深圳的存量写字楼就会慢慢消化，所以不要说50年，预计未来5~10年之内，深圳的写字楼都有可能被消化完。

深圳写字楼二季度空置率25.8%；

三季度空置率27.8%；

四季度截止目前，空置率25.6%；

这数据准确吗？

前段时间，我去南山，福田走了一圈，发现有的写字楼空置率40%以上，南山有的写字楼60%空置。

网友说，40%以上的空置率是有的。

现在有的写字楼按照公寓卖，据说需要有公司才能购买，不限购，不限贷，但每年需要交一个费用！

住房不炒，政策高压，房价还是不断上涨。

深圳房价高得离谱了，11月深圳的房价均价都8.1万一平了。

有人说，来深圳打工10年，还不如买一套房。太扎心了。

新房限价，有的地方还在抢房，新政以后，有的区域要积分摇号买房，够狠！

很多人都说投资写字楼回报率太低了！有写字楼的业主说，现在很难租，也很难留住，只有加大促销力度，降价，但效果也不好。

你会买写字楼投资吗？来了就是深圳人，加油啊！

来源：腾讯