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2020四季度上海办公楼市场需求量回升零售物业入驻率改善

时间：2021/01/14 向租 www.xiangzuwang.cn

2020年第四季度，上海房地产市场持续复苏。“去年下半年，上海办公楼市场需求量显著回升，良好的租金条件为企业带来升级办公环境的契机。”在2020年四季度上海房地产市场回顾发布会上，仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示。

零售物业市场方面，美妆品牌、汽车展厅以及与健康相关品牌保持积极扩张态势，使四季度零售地产租赁需求进一步回稳，零售物业整体空置率下降。物流地产市场方面，得益于稳健的需求和后疫情冷链及生鲜电商等新兴驱动力的支撑，2020年全年物流地产市场租金保持正增长。住宅市场成交势头在2020年保持良好，整体市场及高端住宅市场全年成交量均超过2019年。尽管2020年投资市场成交量出现同比下降，但强劲的本地投资需求从一定程度上抵消了境外需求的放缓。

办公需求持续释放，甲级办公楼净吸纳量达21.4万平方米

随着上海疫情得到有效控制，办公需求持续释放，2020年四季度上海甲级办公楼净吸纳量达到21.4万平方米，2020年全年净吸纳量录得40.7万平方米。在租金下调期间，不少国内金融服务和专业服务业公司把握契机，从乙级办公楼升级至甲级办公楼。除了这些较有韧性的行业，科技新媒体和医疗健康相关企业在2020年租赁需求也保持活跃。

四季度共有三个新竣工项目，总供应量录得13.7万平方米。疫情后的快速复工，弥补了疫情期间的施工延误，使2020全年供应达到89.1万平方米。随着租赁需求持续回升，成本控制型租户将继续推动租赁市场需求。仲量联行上海商业地产部高级董事黄臻预计，租金在2021年将继续有所下降，科技新媒体、金融服务、医疗健康以及外资金融等行业有望推动租赁复苏。

国内消费复苏，市区零售物业净吸纳量升至13.9万平方米

疫情得到有效控制后，一些零售物业在租户调整和品牌升级过程中引入了更多更具号召力的品牌，带动了实体零售的回暖。户外运动、瑜伽及跑鞋品牌正在积极扩张，美妆、汽车和潮流玩具品类在2020年全年均保持强劲的扩张势头。同时，高端时尚零售板块整体表现较快时尚品牌更为出色。

由于有超过60%的项目延期开业，2020年全年新增供应仅约24.3万平方米，为过去十年最低值。不过，四季度核心区首层租金环比小幅上涨0.4%至48.6元每平方米每天。非核心区首层租金降至18.6元每平方米每天，但降幅自三季度的1.9%收窄至1.0%。全年核心商圈首层租金下跌约1.6%，而非核心商圈首层租金下跌6.8%。

展望未来，仲量联行中国区零售地产部总监隗然认为，预计化妆品、运动服饰、国潮时尚零售、汽车展厅、生活方式集合店及轻餐品牌等将保持扩张势头，“同时，2021年非核心商圈在大量的未来供应及缓慢的新项目招商进度影响下预计将持续承压，而核心商圈将在有限的新增供应和更为活跃的租赁市场带动下表现更加出色。”

26.5万平方米，去年上海物流地产净吸纳量远超2019年

2020年上海物流地产净吸纳量达到264,986平方米，远高于受供应限制的2019年。仲量联行中国区工业地产部供应链与物流地产总监黄晖表示：“在疫情期间及之后的经济复苏期间，物流空间的需求相对稳健，因为更多的消费者选择在网上购买家居日用品和生鲜产品。” 第三方物流仍是四季度及全年需求的主要驱动力。在疫情期间，冷链运营商等新兴驱动力在一定程度上弥补了零售业和制造业造成的需求疲软。

此外，2020年新竣工项目也远超2019年，新增供应达384,471平方米。受大量新增供应以及疫情的冲击，2020年整体空置率小幅上升至8.1%。大部分业主为保证入驻率而放低租金增长预期，四季度租金环比增幅放缓至0.2%。总体而言，业主在疫情期间较为谨慎，2020年租金同比上涨2.4%，但较前一年6%的涨幅有所放缓。

开发商目前计划在2021年交付超过100万平方米的新增供应，这将创下上海供应量新高。随着经济的进一步复苏，以及网上购物、生鲜电商和冷链的兴起，预计未来需求将保持强劲，但大量未来新增供应将使空置率持续承压。